今年广州市写字楼市场将出现新的特点，甲级写字楼因为供应量大增而面临更多的挑战，而一直平稳的中低档写字楼却可以借着去年突然红火的势头再接再厉，住宅禁商政策的持续将为他们带来更多的客源。

　　乙级新品不多裙楼更吃香

　　据中原地产研究部高级研究员林莉介绍，今年广州写字楼市场的大部分供应量都集中在甲级市场，甲级写字楼的供应量预计会超过100万平方米，主要集中在珠江新城、中山路和天河路等区域。乙级市场的供应量则一直很平稳，今年虽然会有一些新项目，但规模都不大，主要分布在海珠区和越秀区。

　　林说，目前市场上需求较多的中低档写字楼，价钱要比乙级低，客户主要是住宅禁商受影响的那一批。他们要求的都是包管理费20－30元/平方米的物业，跟他们之前租赁住宅办公所花费的价钱差不多，不过现在能满足这些需求的只有市区的裙楼或较偏远地方的项目。因此，现在市场的一个新趋势就是把裙楼改成写字楼，主要集中在天河，老城区也有，但相对分散。这些裙楼写字楼的客户目前数量很大，需求量比去年翻了两番。以前裙楼是发展商比较头疼的，做商铺的话，一楼以上的楼层空置率很高，现在多了一条出路———改成写字楼，这种做法成本很低，只需要做好间隔和预留好空调位就可以了，出租率却很高，此举大大降低了裙楼的空置率，也让不少发展商发了一笔横财。

　　林认为，今年裙楼写字楼仍大有可为。她建议开发商改造裙楼时把间隔改小一点，因为很多客户是不需要办公场所的，很多以前在住宅里面办公的客户并不喜欢裙楼的办公环境，只是受制于政策他们不得不选择一个经营地点，只要能注册公司就好，预计今年这类的客户还会增加。

　　天河裙楼受欢迎

　　自去年住宅禁商被严格执行后，天河区的裙楼写字楼受益不小，合生旗下的天河北龙口西帝景商业中心、石牌东暨南花园商业中心、师大旁华景新城等商业裙楼写字楼交易量上涨了近3成。

　　据合生集团商业负责人分析，原先在天河区租用住宅办公的公司多数为IT、广告、贸易等中小型企业，这几类公司对运营成本严格控制，同时又对灵活办公时间要求比较高，并且希望随着业务量的增加能及时扩大办公场地，因此租用住宅办公无疑是非常理想的选择。一般情况下，租用住宅办公的成本比租用纯写字楼的成本要低五到六成。住宅办公的租金一般在30－40元/平方米左右，管理费也仅仅为1－2元/平方米左右，加上水电杂费等等，租用100平方米的单位每月运营成本大概为3000-4000元。如果转租天河区的纯写字楼，租金至少要100元/平方米以上。再加上“住宅禁商”之后，整体租金上涨了一至两成以上，加上25-30元左右的管理费，同样100平方米的单位月运营成本至少要1.2万元以上。

　　据了解，“住宅禁商”规定的执行，对于石牌东电脑专业市场一带的住宅办公企业影响尤其明显，原先在这里办公的IT公司将近4成之多。由于其业务与电脑专业市场密切相关，不可能搬迁至远离电脑城中心区域的场所办公，因此，除了部分愿意承担高额运营成本入驻周边高档写字楼之外，绝大多数企业都是寻觅这一带的裙楼写字楼，因此如暨南商业中心等针对性极强而租金实惠的裙楼写字楼成为市场上的热销货。据其项目招商负责人介绍，住宅禁商后，他们的写字楼以及附近一带的这类写字楼都呈现出供不应求的态势。